Mutuo fondiario: caratteristiche, costi e vantaggi

Il mutuo fondiario è un tipo di finanziamento a medio o a lungo termine, che può essere richiesto soltanto per determinate finalità.

Scopriamo insieme che cos’è il mutuo fondiario, quando può essere richiesto e quali sono i suoi vantaggi.

Mutuo fondiario per l’acquisto di un immobile

Per mutuo fondiario si intende un finanziamento a medio o a lungo termine che può essere richiesto esclusivamente per determinati scopi. Nello specifico si tratta di un mutuo previsto soltanto per l’acquisto e/o costruzione di un immobile ad uso abitativo e per la ristrutturazione dello stesso.

In Italia, il credito fondiario è regolamentato dall’articolo 39 del Testo Unico Bancario (TUB).

Possiamo concludere, quindi, che il mutuo fondiario è vincolato dalla limitazione d’uso, poiché può essere erogato solo per l’acquisto o la ristrutturazione di una casa destinata ad uso privato oppure per la ristrutturazione della prima casa.

Tutti i Vincoli 

Come abbiamo spiegato, il finanziamento fondiario viene concesso per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile ad uso privato. Per questo motivo, a garanzia del mutuo, viene iscritta un’ipoteca di primo grado sull’abitazione, la quale deve risultare sgombra da altre ipoteche.

Oltre a tale vincolo, il mutuo fondiario prevede altre condizioni, ovvero:

• L’importo massimo del mutuo deve essere pari all’80% del valore dell’immobile
• La durata del rimborso va da 12 mesi a 30 anni

Caratteristiche del mutuo fondiario per ristrutturazione e acquisto immobile

Quando è che un finanziamento viene definito fondiario? Oltre alle finalità specifiche di cui sopra (mutuo fondiario per ristrutturazione o per acquisto immobile), questa tipologia di mutuo deve avere le seguenti caratteristiche:

• Il soggetto mutuante deve essere una Banca
• Il mutuo deve essere a medio o lungo termine
• Il mutuo deve essere garantito da un’ipoteca di primo grado sull’immobile
• Il valore del mutuo deve essere proporzionato al valore dell’immobile in garanzia: la massima somma finanziata deve corrispondere all’80% del valore del bene ipotecato, ma si può raggiungere il 100% nel caso in cui vengano date ulteriori garanzie (pegno, polizze assicurative, …).

Tipologie di mutuo

Hai deciso di richiedere alla tua banca un mutuo fondiario per liquidità o per l’acquisto di un appartamento? Devi sapere che esistono diverse tipologie di mutuo fondiario tra cui scegliere:

• Mutuo a tasso fisso: durante tutta la durata del mutuo è necessario pagare una rata dello stesso importo con un tasso d’interesse che varia in base alle condizioni del mercato al momento della stipula del contratto
• Mutuo a tasso variabile: in tal caso, i tassi d’interesse variano in base all’andamento del mercato e quindi l’importo della rata cambia ogni volta

C’è da dire però che, in alternativa al mutuo fondiario a tasso variabile, è possibile accendere un mutuo fondiario a tasso misto, ovvero in alcuni periodi si applica il tasso variabile e in altri il tasso fisso. Una seconda alternativa è il mutuo a rata costante, dove le rate sono sempre uguali ma, a seconda dell’andamento del tasso Euribor (e quindi del variare dei costi legati al tasso d’interesse), è possibile avere una durata diversa del piano di ammortamento.

Infine, se preferisci un finanziamento a tasso variabile senza rischiare che le rate possano aumentare nel tempo, puoi optare per il mutuo fondiario a tasso variabile con cap, ossia con un tetto massimo. Al contrario, esistono anche i mutui a rata crescente, dove la rata cresce nel tempo.

Mutuo fondiario spese notarili: i vantaggi

Prima di scoprire le differenze tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario, vogliamo mostrarti quali sono i vantaggi di questo tipo di finanziamento.

Fondamentalmente, il principale vantaggio del mutuo fondiario riguarda i tassi d’interesse e le spese notarili che risultano essere più ridotte rispetto a quelle del mutuo ipotecario. Inoltre, i mutui fondiari in genere offrono un regime fiscale agevolato.

L’altra nota positiva è che questo finanziamento può essere estinto in ogni momento, ovviamente pagando le commissioni stabilite dal contratto: così facendo, l’ipoteca sull’immobile viene cancellata automaticamente.

Mutuo fondiario e mutuo ipotecario: le differenze

Quali sono le differenze tra mutuo ipotecario e mutuo fondiario? In primis, devi sapere che il mutuo ipotecario è un finanziamento da 5 a 30 anni che viene utilizzato per l’acquisto di un’immobile (che può essere prima o seconda casa) o per altri scopi come il consolidamento debiti. Come nel mutuo fondiario, anche in questo caso il contraente può scegliere tra mutuo tasso fisso, tasso variabile e altre soluzioni miste come il mutuo con cap che abbiamo visto poco fa.

Ma ecco le principali differenze tra mutuo ipotecario e mutuo fondiario:

• Finalità: il mutuo fondiario può essere richiesto soltanto per l’acquisto e/o costruzione o la ristrutturazione della prima casa, mentre il mutuo ipotecario viene concesso per qualsiasi tipologia di immobile, oppure per avere liquidità e rifinanziare un mutuo attivato in precedenza
• Durata: il mutuo fondiario dura dai 12 mesi ai 30 anni, quello ipotecario da 5 a 30 anni
• Importo: l’importo massimo è pari all’80% per il fondiario, mentre per il mutuo ipotecario è possibile richiedere finanziamenti superiori all’80%
• Tassi applicati: nel mutuo fondiario sono più bassi e quindi più vantaggiosi
• Costi aggiuntivi: a proposito di mutuo fondiario notaio, come abbiamo visto, le spese sono inferiori rispetto a quelle previste per l’ipotecario (in quest’ultimo non è possibile detrarre gli interessi passivi)

E dal punto di vista della banca? Concedendo un mutuo fondiario, la banca ha una maggiore garanzia rispetto a quella di un ipotecario. Con il credito fondiario, infatti, la banca non è soggetta ad un’eventuale revocatoria fallimentare e può richiedere l’esecuzione del proprio titolo (l’ipoteca) anche quando la procedura concorsuale è già avviata.

Mutuo fondiario titolo esecutivo

Esiste il mutuo fondiario titolo esecutivo? La risposta è sì, a meno che non si tratti di mutuo fondiario condizionato. Un titolo diventa esecutivo nel momento in cui vi sia un accordo di trasmissione immediata della somma finanziata; e tale accordo di trasmissione può avvenire anche sul conto corrente del beneficiario.

Se però il mutuo fondiario è condizionato, non potrà essere mai un titolo esecutivo, perché non può essere riscosso nell’immediato. Quindi, il mutuo fondiario titolo esecutivo è soltanto quello in cui le somme sono istantaneamente disponibili per il contraente.

Surroga mutuo fondiario: di cosa si tratta?

Hai sentito parlare di surroga mutuo fondiario ma non sai di cosa si tratta? La surroga del mutuo è stata introdotta nel 2007 dal decreto rinegoziazione mutuo Bersani e permette di trasferire un mutuo fondiario o ipotecario presso un altro istituto di credito.

In tal modo, il contraente può ottenere condizioni contrattuali migliori o tassi d’interesse più favorevoli.

Insomma, con la surrogazione mutuo potrai trasferire il tuo finanziamento presso un’altra banca e, allo stesso tempo, godere di condizioni e tassi d’interesse più vantaggiosi. Inoltre, per ottenere la surroga mutuo fondiario basterà inviare una raccomandata con A/R alla propria banca e a quella dove si vuole trasferire il prestito in qualsiasi momento: la “vecchia” banca non è autorizzata a negare la surrogazione, mentre il nuovo istituto può rifiutare o accettare la richiesta.

La domanda sorge spontanea: ma surroga e rinegoziazione sono la stessa cosa? No! Attenzione! La rinegoziazione del mutuo avviene all’interno dello stesso istituto di credito, la surroga invece coinvolge due banche differenti. Inoltre, la rinegoziazione è totalmente gratuita, mentre per richiedere la surroga bisogna versare 35 euro per la tassa ipotecaria.